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개인회생 절차 중 임차인이 집주인의 채무로 인해 전세보증금을 돌려받지 못할 상황이 생기면, 해당 금액은 개인회생 채권 목록에 포함됩니다. 이때 '미확정채권'으로 등록되었다가 상황에 따라 '확정채권'으로 전환되기도 하는데요.
특히 경매가 진행 중일 때, 낙찰가에 따라 내 전세보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지가 관건입니다. 이번 글에서는 개인회생 중의 전세보증금 채권이 어떤 식으로 처리되는지, 확정과 미확정의 차이는 무엇인지, 그리고 실제 회수 가능성은 어떻게 되는지를 사례와 함께 알아보겠습니다.
1. 전세보증금이 미확정채권으로 분류되는 이유
개인회생이 접수될 당시, 집이 경매로 넘어가거나 보증금이 아직 반환되지 않았다면, 정확히 손실된 금액이 확정되지 않았기 때문에 '미확정채권'으로 분류됩니다.
미확정채권은 아직 실제 손해가 발생한 금액이 아니며, 회생 과정 중 추후 '확정채권'으로 전환될 여지가 있는 상태라고 보시면 됩니다.
예를 들어,
- 집이 경매로 넘어가기 전이라 얼마를 회수할 수 있을지 불명확한 경우
- 보증보험 가입 여부에 따라 대위변제 진행 중인 경우
이런 경우는 미확정으로 처리되고, 이후 실제 경매 낙찰 또는 보증금 일부 수령이 이뤄진 뒤 손실액이 정해지면 확정채권으로 전환됩니다.
2. 확정채권이란 무엇인가?
확정채권은 이미 손실액이 확정된 금액, 즉 보증금 중 실제로 반환받지 못한 금액을 말합니다. 예를 들어 경매 낙찰이 완료되어 일부만 회수된 경우, 그 차액은 확정채권으로 반영됩니다.
회생 절차에서 확정채권으로 전환되면,
- 변제계획 인가 이후 회생자가 상환하는 채무 중 일부로 포함되며
- 회생자의 변제율에 따라 일부 또는 전부를 받게 됩니다
주의할 점은, 회생자의 변제율이 낮을 경우 확정채권이어도 전액을 회수하지 못할 수 있다는 점입니다.
3. 경매 낙찰가에 따라 보증금 회수 가능 여부
전세보증금 회수는 결국 경매 낙찰가에 달려 있습니다.
낙찰가가 보증금보다 높을 경우:
- 보증금을 전액 회수할 수 있으므로 확정채권으로 전환되지 않고 회생 절차 상 변제를 받을 필요가 없습니다.
- 이 경우, 회생 목록에서도 해당 채권이 실질적으로 제거될 수 있습니다.
낙찰가가 보증금보다 낮을 경우:
- 일부만 회수되며, 회수되지 않은 나머지 금액은 확정채권으로 전환되어 회생 절차에서 변제를 받게 됩니다.
- 즉, 손해를 본 금액만큼은 회생자의 채무로 남아 일부 상환받게 됩니다.
4. 전세보증금이 확정채권이어도 전액 받지 못하는 경우
확정채권이 되었더라도, 회생자의 총 채무 규모와 변제율에 따라 일부만 상환되는 경우가 많습니다.
예를 들어,
- 회생자가 총 채무 1억 원 중 30%만 변제하는 조건으로 인가받았다면
- 채권자들은 자신이 보유한 확정채권의 30%만 회수하게 됩니다
따라서 확정채권으로 전환되었다고 해서 무조건 전액을 받을 수 있는 건 아닙니다. 회생자의 재산 상태와 변제계획 인가 내용이 관건입니다.
5. 채권자 1순위라면 얼마나 유리할까?
전세보증금이 경매 절차에 따라 반환될 때, 1순위 임차인은 매우 유리한 위치에 있습니다.
- 해당 부동산에서 보증금을 보장받을 수 있는 우선순위를 가지며
- 선순위 권리자가 없고 낙찰가가 높다면 보증금 전액 회수 가능성이 커집니다
하지만 근저당 등 다른 우선순위 채권이 존재한다면 그만큼 회수 가능액이 줄어듭니다. 이 부분은 등기부등본을 통해 선순위권을 반드시 확인해보셔야 합니다.
결론
개인회생 절차에서 전세보증금이 미확정채권으로 포함되었다면, 이는 아직 손실이 정확히 정해지지 않았음을 의미합니다. 실제 손해가 발생하면 확정채권으로 전환되며, 경매 낙찰가에 따라 보증금을 전액 받을 수도, 일부만 회수할 수도 있습니다.
채권자 1순위임에도 낙찰가가 지나치게 낮으면 회수 손실이 발생할 수 있고, 그 손실분은 회생자의 변제율에 따라 일부만 보전받을 수 있습니다.
중요한 건, 경매 절차와 회생 변제계획을 함께 살펴보고, 변제율이 어떻게 적용되는지를 구체적으로 확인하는 것입니다.
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